三證房仲蘆洲阿志

• 發布機關:臺北市政府捷運工程局
• 發布日期:2010-10-27

臺北市長郝龍斌暨臺北縣副縣長蔡家福共同於今（27）日對外宣布，捷運蘆洲線於11月3日下午2點通車，並且實施一個月的免費試乘。
郝龍斌表示，在免費試乘期間，凡持悠遊卡搭乘捷運，由蘆洲線車站進站或出站者，行經蘆洲線之里程免費，其餘里程則依現行票價計算。至於單程票則不予優惠，仍依市府核定之票價收費。
臺北市政府指出，民眾關心捷運蘆洲線履勘營運前須改善事項均確實改善完成，本府於99年10月21日報請交通部核備，交通部亦於99年10月26日函復依「大眾捷運法」第15條第2項規定准予營運，因此，在完成相關程序後，蘆洲線訂於11月3日營運通車。

陸客自由行年底才上路，投資人提前卡位，台北巿信義、SOGO、西門等精華區商圈店面「鍍金」，位於復興南路、忠孝東路口的雄獅旅行社，近來傳出有買家出價一坪逾千萬搶購，若成交，將創國內店面新天價，但屋主仍不肯割愛。

另有業者開出每月一百萬搶租，也因雄獅租約未到期，鎩羽而歸。

十月中，中國精品名錶龍頭亨得利以總價九億五○○元、單坪五五六.六六元標下安泰銀忠孝分行店面，讓北巿精華區店面大戰浮上檯面。

政府已確定推動社會住宅政策，相關部會也積極擬定配套措施。此時台北市政府提出「空軍總部土地蓋社會住宅」的構想─即俗稱「小帝寶」的政策，引發外界熱烈討論。在此，我們擬對此政策作一分析，同時提出我們的看法。

所謂的「小帝寶」計畫，是指位於台北市仁愛路上，接近建國南路口、占地七公頃（約二．一萬坪）的空軍總部土地，目前台北市與中央協調，希望以換地方式取得這塊土地，準備興建二千多戶青年住宅與社會住宅，每戶大概十五至廿坪。由於此地堪稱是台北市「菁華區中的菁華區」，與被列入「亞洲十大豪宅」、每坪喊價已達一八○到二○○萬元的帝寶隔著建國南路相望，外界稱其為「小帝寶」。台北市長郝龍斌說如果取得這塊土地，市府「絕對會以興建青年住宅與社會住宅為主」；至於中央，則尚未允諾此案。

接著，我們再來看看什麼是社會住宅。所謂的社會住宅、或是公屋出售（即過去台灣的國宅出售措施），都是以政府的力量介入住宅市場；其目的都是在協助經濟上較弱勢的民眾，能夠有安身立命之處，保障民眾基本的「居住人權」。對能承租社會住宅、或購買國宅的民眾，政府都會訂下一定的資格門檻，所得高、經濟佳者，都不在承租或購買之列。其背後的思考邏輯就是；社會住宅與國宅，其實都是動員社會資源與助力，協助較弱勢者解決居住問題，在資源有限及公平原則下，政府必須把資源用在最需要者的身上。

年底五都選舉進入倒數計時，升格後的新北市，擁有比台北市更大的腹地面積，在中央統籌分配款增加後，勢必將帶動更多重大公共建設的發展；已是首都的台北市，在享有最大且最完善的資源下，如何改善市容並讓產業升級與國際接軌，更是未來發展重點。選後的兩大直轄市，未來前景令人同樣期待，有意購屋者應趁早卡位潛力區，及早搭上房市上漲列車。

首善之都的台北市，舉凡大眾運輸工具密度、大型建設開發皆位居首位，但節節攀高的房價卻成為民怨。營建署最新統計，台北市房價所得比高達10.87倍，但房屋存量卻不足7萬多戶，種種現象讓「台北居真的大不易」。台北大學不動產與城鄉環境學系教授洪鴻智表示，土地資源有限是事實，短期內房價下修的可能性恐不大。

北市仍有低價保值區 

眼見為憑的中古屋，對屋況掌握度較高，還可以馬上入住，相較買預售屋的不確定性高，買中古屋雖然好處多多，但不可否認，買中古屋也存在著高風險，這個時候，周遭鄰居的眼睛與耳朵，就是挑選中古屋的好幫手，而慎選鄰居，也是中古屋買賣的重要關鍵，因為如果不小心買到鄰損屋，後續的麻煩，也會讓你欲哭無淚！

■　鄰近大型建築 小心買到損鄰屋

　　很多人買房子，都會挑選鄰近大型公共建設的地段，希望未來有更多增值空間，不過要小心！住家隔壁或附近有大型開挖建案，就要注意建案在興建的過程，是否發生「施工損鄰」問題，輕者造成住家牆壁龜裂或漏水，嚴重時可能傷及結構，造成鄰近房屋傾斜。

預售屋、中古屋與新成屋，到底要買哪種房子最划算？根據房仲最新調查資料顯示，有6.2成購屋民眾，喜歡購買中古屋，3成民眾買新成屋，只有0.5成民眾買預售屋！

■　中古屋價格實在 北市首購族最愛

　　實際從數據來看，新購置中古屋住宅的比例有逐漸向上修的趨勢，98年上半年佔50.85％、98年下半年佔54.32％、99年上半年佔62.39％，若就區域來分，今年上半年，北市有70.37﹪、北縣66.44﹪的新購置住宅者，選擇購買中古屋，這顯示越是都會區，因為房價越高，一般購屋族購屋的籌碼越少，而預售屋賣的是未來行情，價格偏高，只好盡量選擇價廉物美的中古屋。

近3月央行連續升息兩次，但建商仍不畏打房，北市共有8個行政區開價飆新高，最貴新案是士林區「國泰天母」，之前盛傳每坪將開出160萬元、甚至180萬元高價；但國泰建設協理陳仁澤昨澄清，每坪均價150萬元，總戶數37戶，目前已經有數十組買方預購，下月初正式開賣。

上月比6月好議價

北縣最貴新案則是淡水鎮小坪頂的「The Ellipse 360」，僅剩9戶低樓層可售，每坪開價88萬元。住展雜誌研發長倪子仁分析，不少建商看好打房告一段落，加上年底大選完畢，代表「利空出盡」大膽開價。

新莊副都心尚無推案，卻因標地價屢創新高，周邊新案不斷喊漲。根據統計，今年新莊新案每坪開價47.3萬元，是2006年每坪20.7萬元的2.3倍；與副都心僅一路之隔的頭前重劃區，去年首案「新富都1期」每坪開35萬元，至今新富都6期「新富邑」每坪56~59萬元，1年時間，頭前重劃區喊漲6成。

1坪上衝60萬元
副都心建案須經都市審議、尚未發出新建照，下月中可望由宏普建設「NEW ONE Taipei文華居」搶頭香首賣，業務部協理游武龍說，可售戶被老客戶預定光，先付保留金享優先議價權，每坪開價55~60萬元。媒體報導位商業區的興富發案已通過都審，但興富發建設副總經理廖昭雄表示還沒通過，推案日不確定。

台北縣蘆洲市長樂路位處南港子重劃區內，街廓整齊，因非主要幹道，車流量小，住家環境寧靜，又有柳堤公園、中原公園提供休憩，車程3~5分鐘可達捷運蘆洲總站及佳瑪百貨商圈，沿路大樓、華廈新穎，屋齡多在5年內，以3~4房換屋型產品為主力，具社區管理的大樓較受歡迎，房價也比華廈高，每坪25~27萬元。

前景可期
長樂路北起三民路，南側可銜接光華路，與長榮路平行，沿路有柳堤、中原2座公園，以及鷺江國中，距離忠義國小及蘆洲國中皆不遠，因忠義國小及鷺江國中學校新、設備新穎，吸引不少家長為子女就學設籍而購屋，不過光明路以北才是鷺江國中學區，以南則是蘆洲國中學區，南側也大多非忠義國小學區，家長購屋前須多注意。

抑制不動產炒作風，財政部下令五區國稅局採取「管人+管地」雙管措施，對豪宅與短期頻繁交易的不動產展開查稅。同一人一年內多次買賣不動產，或同一不動產一年內經多次轉賣，都將追查買賣資金流程，改按實價課徵交易利得稅。０

　　這也是配合行政院長吳敦義日前表示，政府會針對短期買賣的不動產，坐享高額交易利得，但在無法課徵土地增值稅的稅制缺憾下，所採取的彌補措施。

　　五區國稅局已著手研擬查稅方案，並將分頭蒐集轄區內高價房屋與頻繁轉手的不動產，與不動產所有權人的買賣紀錄，必要時將回追五年稅款。財政部高層官員說，國稅局會挑選頻率、交易件數或價位較高的買賣案件優先查核，採取個案調查的方式進行，被挑中對象，一律都要調閱銀行資金往來的紀錄。

台北市豪宅社區「信義之星」今由台北地院拍賣，首拍總底價2億4350萬元，含車位坪數約156.17坪，最後無人投標、宣告流標，山水資產股份有限公司副總丁建生估算，扣除3個停車位價格，每坪單價約201萬元，明顯高於該社區150~170萬元行情，因此沒有人出手投標。透明房訊房地產顧問吳彣表示，買主應會等到第2拍再進場，總價打8折之後，每坪單價約160萬元，較有獲利空間。信義之星2005年轉手戶每坪開價約百萬元，已創下當時高價，5年內漲幅逾6成。

高於行情首拍失利
昨天「信義之星」法拍底價明顯高於行情，購屋後仍須負擔裝潢、清潔成本，可能讓不少買方卻步，因此首拍失利，不過不代表豪宅市場失去魅力。

為創造高獲利，近年建商在北市新推案都採大坪數設計，市場少見30坪以下的2房產品，2006年仍有2030戶，但今年1~10月僅865戶許多小宅案每坪喊到百萬元，開賣2個月內竟完銷。緊鄰大直重劃區、位於捷運劍南路站旁的預售案「W INN」，規劃60戶22~26坪，8月開賣，每坪開價百萬元的小宅已全數完銷。

供給少 反應佳
根據《住展》雜誌統計，近5年北市新推2房戶數逐漸減少，從2006年的2030戶，今年截至10月已縮減到865戶，2房宅佔新推案戶數的比例更是創下近5年新低，只有12.6％。

是否曾經半夜被汽車行經的聲音吵醒？雖然氣候宜人，卻擔心開窗後灰塵滿地？現代人壓力大，靜巷住宅逐漸受到歡迎，台北市有不少「名巷」，巷道兩旁樹木扶疏，房價不輸主幹道，台北縣雖然沒有這樣的名巷，卻有不少小區域的純住宅聚落，房價抗跌性佳，甚至是區域高價區段。

走進巷道，城市的喧囂拋之腦後，台北市青田街、永康街、麗水街、金華街及星雲街等「名巷」，集中在大安、中山及內湖區，呈現出靜謐、人文氣息，引人入勝。青田街過去多為日本官舍，樹木扶疏，部分還是新生國小、金華國中學區，中古公寓每坪80~85萬元。
信義房屋師大店專案協理賴俊傑表示，除了仁愛路、敦化南北路擁有門牌情節外，其他地區，除去豪宅產品，只要巷道在6米以上、住家單純，無商業行為群聚，房價幾乎都與主幹道價格差異不大，也有部分巷道是因為建商興建不少豪宅，提升巷道環境，塑造出獨特的靜巷氛圍，如瑞安街。

受到房價上漲影響，具備高土地持分與低公設的公寓產品，日益受到購屋人青睞，房仲業者發現，台北市中心五區，包含中正、大安、信義、中山與松山區，區內4層樓公寓不僅沒有受到屋齡老舊的影響，反因土地持分較高，平均成交單價比5層樓公寓還高。

■ 土地持分高、實用面積大 公寓翻紅

　　都更題材發酵，建商頻釋出都更議題，讓一般民眾開始注意到老舊公寓，也就是持分土地潛在的開發價值，據統計，從2008年開始，4樓公寓與5樓公寓的平均單價就開始拉開，房市交易愈熱絡時兩者價差愈大。除了高土地持分因素外，北市大樓產品房價走揚，加上現在大樓的公設比普遍較高，促使實用面積大、土地持分高、相對大樓低價的公寓產品受到注目。

央行收手打房，北市房地產景氣逐漸回溫，北市地政處昨公布9月建物買賣移轉棟數共4501棟，較8月3850棟，增加近17％，松山區成長居冠，增長逾5成，第2名為文山區，成長幅度34.88％，僅北市中正區表現較弱，下滑7.58％。業者認為，央行打房效力僅持續2個月，再加上9月底並未祭出新招，購屋客疑慮消除，買氣逐漸回穩。

消除疑慮
6月底央行第2季理監事會中，宣布升息半碼、針對大台北地區祭出選擇性信用管制等政策，買方態度漸趨觀望，大台北房市買氣低迷，北市受衝擊最大，8月買賣移轉棟數僅3850棟，較7月5085棟，大幅衰退24％，創下18個月以來新低紀錄，然而9月買氣隨即回升。中信房屋師大加盟店總經理王國添說：「部分屋主願意調降開價，雖然最後成交底價不變，給買方感覺就不一樣，因為價格沒那麼高不可攀，買得也比較開心。」據北市地政處統計，9月買賣移轉棟數為4501棟，較上月增加16.91％。

本週行銷日(星期六、日)，蘆洲區竞下架11件

建議，自住者，若有合意物件，則積極以對，沒人能肯定趨勢是上或下

自住-買當下合理價，預祝大大們皆能尋覓屬於自己合適的愛屋~~

據透露，央行上周已召某家外銀房貸大行前來，盯矚「投資客不得利用『轉貸』名義暗渡陳倉。」這也是繼企業周轉金貸款之後，又一個被央行下禁令杜絕的投資客藏匿管道。

據了解，目前央行的打房雙周報所規定的列報案件，並未明文規定應列報「轉貸戶」的部分，因此使得不少持有2棟房屋以上的貸款戶，儘管在一般國銀被視同投資客辦理貸款，但目前央行已發現，有外商銀行接獲這類的轉貸案件，往往僅視同一般的「轉貸戶」，並未採取對投資客該有的差別成數、利率等信用管制措施。

金融圈消息人士指出，央行已經發現這類的隱藏管道，並已約談某家大型外商銀行，要求一切按照雙周報規定來，「不可取巧！」

從中山高三重交流道引道下，第1站就來到台北縣三重市三和路三段及重陽路四段，同時也鄰近不久前通車的新北環快，以及預計今年11月通車的捷運蘆洲線，無論是公路或大眾交通工具系統都十分發達，吸引不少外來客前往覓屋，今年以來房價漲幅達1成，新建案多採中大坪數規劃，開價最高已來到5字頭，適合換屋族群。

機能成熟
三和路及重陽路皆為三重主要幹道，更是前往三重交流道的主要道路，周邊生活機能發展成熟，學校、市場、銀行皆步行可達，欣鼎陽建設專案經理童柏翔表示：「只要非尖峰時間，經高速公路約10分鐘車程就可抵達松山機場，車程時間其實比台北市部分區域還要快。」

松山機場便捷交通的黃金價值大勝羽田機場！松山機場「重返國際」，因捷運文湖線通車帶來便利性，緊鄰市區的黃金價值也更明顯。相較於羽田機場，松山機場到台北精華地段東區車程僅六分鐘，遠勝到東京要廿二分鐘的羽田機場。

松山機場現階段軟硬體不如人，但超級便捷的市區機場優勢，全球沒有幾個首都機場可以與之匹敵。