三證房仲蘆洲阿志

政府已確定推動社會住宅政策，相關部會也積極擬定配套措施。此時台北市政府提出「空軍總部土地蓋社會住宅」的構想─即俗稱「小帝寶」的政策，引發外界熱烈討論。在此，我們擬對此政策作一分析，同時提出我們的看法。

所謂的「小帝寶」計畫，是指位於台北市仁愛路上，接近建國南路口、占地七公頃（約二．一萬坪）的空軍總部土地，目前台北市與中央協調，希望以換地方式取得這塊土地，準備興建二千多戶青年住宅與社會住宅，每戶大概十五至廿坪。由於此地堪稱是台北市「菁華區中的菁華區」，與被列入「亞洲十大豪宅」、每坪喊價已達一八○到二○○萬元的帝寶隔著建國南路相望，外界稱其為「小帝寶」。台北市長郝龍斌說如果取得這塊土地，市府「絕對會以興建青年住宅與社會住宅為主」；至於中央，則尚未允諾此案。

接著，我們再來看看什麼是社會住宅。所謂的社會住宅、或是公屋出售（即過去台灣的國宅出售措施），都是以政府的力量介入住宅市場；其目的都是在協助經濟上較弱勢的民眾，能夠有安身立命之處，保障民眾基本的「居住人權」。對能承租社會住宅、或購買國宅的民眾，政府都會訂下一定的資格門檻，所得高、經濟佳者，都不在承租或購買之列。其背後的思考邏輯就是；社會住宅與國宅，其實都是動員社會資源與助力，協助較弱勢者解決居住問題，在資源有限及公平原則下，政府必須把資源用在最需要者的身上。

換句話說，社會住宅是有整個社會的力量去支持、挹注的政策；因此，它除了要注重社會福利的目標與效果外，也要考慮經濟效益，更要把整體的社會公平放在心上。以此觀之，台北市政府堅持要在這塊地興建青年住宅與社會住宅，不僅在經濟效益上明顯說不過去，更違背了整體社會公平意義。

我們用一個簡單的數學計算，就知道市府官員是多麼沒有經濟效益概念了。位於信義路、建國南路口的信義聯勤土地，與「小帝寶」相近，土地面積約二千五百坪，二年前的成交價約一百億，平均每坪土地超過四百萬元；雖然因為空總尚無都市計畫分區管制的使用強度可供推算，但粗略的以信義聯勤的土地價值推估空總素地市價，至少達八百多億元，以今日市價估，則當在千億元以上。

請問，社會各界會認同、民眾會支持，以千億元支持二千戶人家去住小帝寶嗎？當然，這不是說市府要在此興建社會住宅要花千億元，市府只要支出興建經費即可；但不要忘了「機會成本」也該計入。政府因把此地作社會住宅，無法釋出，國庫少賺的千億元，在算這項「德政」的成本效益時，絕對是該列入成本計算。

如果，不要那麼奢侈、不要非在台北市菁華區中的菁華區蓋社會住宅，尋找其它交通便利、但地價遠低於空總之處興建，千億元可嘉惠的中低收入戶、需要社會住宅者，至少是二千戶的十倍以上吧？市府堅持要在空總蓋社會住宅，不是完全缺乏經濟效益觀念，就是只為沽名釣譽，可以用「市府在最菁華地區蓋社會住宅」來對外說嘴，顯示郝團隊重視中低收入戶權益。

甚至，換個角度看，「小帝寶」計畫也有違社會公平。大部分民眾或許支持政府挹注補貼中低收入戶的住宅需求，但如果補貼幅度高到離譜、受惠者又是少數，則支持度必然下跌，同時形成另一種畸形的不公平。由以上述數據計算，卻是形同政府對每戶補貼五千萬元，讓他們去住小帝寶，離譜吧？難道，這就是市府口中的社會公平嗎？

並不是中低收入戶不能、不該住菁華區，我們更反對政府找地價低，不過卻偏僻、交通與生活機能皆不便之處興建社會住宅，因為後者等同放逐經濟弱勢者，使其更立於不利之處。但如考慮各項因素，期望以有限資源造福最多需求者，同時兼顧整體的社會公平，政府該考慮者，該是在交通便利的捷運沿線，尋找適當的土地興建。由於捷運路線仍不斷擴張，許多捷運經過地區地價仍不算太高，又有捷運的交通之利，平均在三十分鐘內都可進到台北市中心，政府應以在這些地區興建社會住宅為優先考慮，如此方能兼顧需求與經濟效益。

政府處理都市黃金地段國有地，可以在不圖利財團的前提下，做不同規畫，但如果是在缺乏財務與經濟概念而提出的小帝寶案，就再想想吧！因為那只是用形式公平去製造實質不公平的一個構想。

資料來源：中國時報