三證房仲蘆洲阿志

作者／張志祺（成大都市計畫學系大三學生）

文林苑王家雖已拆除，但網路上的討論卻持續延燒。一篇由成大都市計劃學系大三學生張志祺所撰寫的文章「關於王家都更案」，因為用淺顯易懂的方式，理性分析文林苑事件，一天之內已經轉載超過13,000次，更引發正反意見在臉書上交鋒。Yahoo!奇摩新聞在獲得本人授權的情況下，轉載這篇文章。

以下是全文：

前言

或許不該在這時候貼出這樣的文章，但是身為一個都市計劃學系的大三學生。我很想向大家分享一下我的觀點。我想理性地跟大家分享我對這件事情的看法，也想藉由這件事情喚起大家對都市公共事務的積極面。在這篇文章中，我會分成三個部分：

一、都市更新到底是什麼？

我想先簡單解釋都市更新的意義為何，好讓大家在這樣的基礎知識下能夠更清楚王家事件的全貌。

二、王家事件到底出了什麼樣的問題？

在這之中，我會透過民眾、建商、政府他們三者各自的立場去看這件事情，然後釐清他們犯的錯誤。　　我得說，這件事情真的沒有絕對性的誰對誰錯，而是由三者的小錯所累積成的悲劇。

三、我們到底該如何看待這件事情，我們又該做什麼？

這邊或許是我的主觀論調，但我想告訴大家的是我們該如何面對未來，好讓這些事情不再重演。

或許這整篇文章會跟大家之前接收到的訊息有些不同，但我希望大家在看這篇文章的時候，都可以保持理性，因為唯有這樣，我們才能找出問題的癥結點。而讓整件事情的討論，對我們所關心的未來更有建設性。

那麼，我要開始了。

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一、都市更新到底是什麼？

從法規面的都市更新條例來看的話，都市更新係指在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護的措施。重建，是指整個拆除，全部翻新（也就是這次的王家事件所用的）整建，是指修建或改善，算是小幅度的重建維護，則是俗話說的拉皮（古蹟常用）

那為什麼要都市更新呢？都市更新絕對不是一個為了炒地皮才跑出來的名詞，而是為了全體都市居民的公共利益才產生的。當都市發展到了一定的年期，過去的建物開始老舊破敗，而為了都市能夠保持著緊湊發展的特性，都市計畫提出了＂填入式發展＂的概念。

＂填入式發展＂就是將已經不堪使用的建物重新改善，是個能減少都市蔓延，回應永續生態的觀念。而都市更新，就是這概念中非常重要的一環。很多人會質疑都市更新的公益性到底在哪裡？

公益性本來就是個模糊、難以定義的事情，在這裡我簡單提及幾個：

1.市容的改善、2.人行空間的改善、3.停車空間的增加、4.綠地開放空間的增加、5.對於都市防災性的提升、6.減少都市蔓延所需要花費的基盤設施成本。

對於都市計畫來說，都市更新最重要的就是後面兩項。而這也是為什麼建商可以說自己的建案是符合公益性的主要原因或許大家看不到，但對於一個都市來說，這真的是最關鍵的重點之一。

由於都市更新的實施非常複雜，在這說明大家可能會完全搞不懂，所以我想把這過程簡化一下：

簡單來說，都市更新的實施就像是一個遊戲一樣。是民眾、政府、建商三者的遊戲，三者的心理賽局，三者都有自已要從中得利的需求。政府透過增加的容積，來吸引建商加入，幫忙民眾改建。

如此一來，民眾可以得到新的房子或更多金錢、建商可以賺到錢來養活底下的員工、政府也可以有更好的市容跟更多的開放空間回饋給民眾。理想中的都市更新，是個三贏的美好局面。

但是為什麼會發生今天這樣的局面呢？讓我們繼續看下去：

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二、王家事件到底出了什麼樣的問題？

我相信會點進來讀這篇文章的人，應該都對王家事件有或多或少的了解。

整件事情的來龍去脈大概可以簡化成這樣：

建商劃定了都市更新地區，而裏面包含了王家-->王家不想被都市更新，因為他們的房子還很新而且很有感情

-->建商協調了兩年仍然不成，最後決定請政府出面-->政府強制執行，將王家全部打掉，也爆發了這次衝突

我想要表示的是，在這場都更遊戲中，三方都是失敗者，沒有真正的贏家。

但為什麼會變成這樣，三方到底犯了什麼樣的錯誤才會導致這樣的悲劇，就是我們接下來要去關心的，也是我們真正要檢討的事情。希望大家可以暫時放下自己的價值，從整體的觀點來檢視三方的錯誤。

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王家犯了什麼樣的錯誤？

這邊其實還有很多的模糊空間，畢竟現在整個事情也只看得到王家單方的說詞。

但他們最大的錯誤就是在一開始的消極處理。

「都更釘子戶」背後的關鍵奧秘 5分鐘包您看懂士林王家-文林苑都更案懶人包

在這篇文章中提到，＂您以為禮貌說個「謝謝，不參加」就沒事了嗎？...2007年5月1日都市更新事業概要核准，2009年6月16日事業計畫核定。這兩年間，王家連一次公聽會、審議都沒參加＂

看起來真的沒錯，建商超級混蛋怎麼可以這樣亂搞！！

但我得說，這樣的冷處理，真的不可能使這件事情變成沒事...或許有點無情，但這卻是事實。前面提到，都市更新是個遊戲，而他的遊戲規則就是一條一條死板的法條。

口頭上的拒絕不代表法理上的拒絕，要拒絕這樣的一切，你就得參加公聽會、審議。不然就是放棄了自己表達意見的權力。這樣講或許還是有點難以理解，或許，我們可以用這樣的例子來解釋投票時，會分成贊成、反對還有廢票（無效票）。

現在的狀況就是贊成票在公聽會和審議時達到了100%，而反對票0％。因為王家根本沒有出席，他們放棄了自己表達反對的權力。

如果王家在一開始積極地參與公聽會，強烈表達自己不願劃設的立場，那就會讓贊成票變成95％，反對票5％。你會說這沒有用，還不是過了，一樣是恐怖的多數暴力。

但不要小看這小小的5%反對票，根據都市更新條例的第二十二條規定，在正式的公聽會跟審議之中，他就是有著逼迫建商修改方案，跟正式面對王家意見的力量。

但是很可惜的，王家自己放棄了這個權力。當他發現的時候，早就已經身在都市更新的遊戲中，無法退出。只能依循著遊戲規則繼續玩下去。

而重點是，接下來的遊戲選項中，沒有退出、也沒有我要我的舊家這兩個選項。只剩下新房子跟金錢這兩個選項...

就是這樣一開始的消極態度使得王家在後來任何的抗議行為，在法律之前都沒有任何的立足點了。我們真的應該積極地參與公共事務，表達我們的意見，不然就會讓這樣的悲劇繼續發生。

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接下來，建商又犯了什麼樣的錯誤？

他們最大的錯誤，也是導致這次他們危機的關鍵點就是「預售」這個行為。

你會說，這就叫做貪財！想賺錢想瘋了才會這樣。但如果你現在站在建商的角度，你會如何看待這件事情？

在這邊我想先簡單解釋一下幾個法條，讓大家更能進入建商們的思考：

都市更新條例規定，當你已經取得10%的人的同意時，就可以開始籌備公展所需的設計資料，用以博取更多所有權人的同意。

如果已經取得了2/3的私有地權人同意、2/3私有合法建物人同意、3/4私有土地面積所有人同意、3/4建物總樓地板面積所有人同意後你就可以開始進行都市更新，之後進入主管機關審議了

很繁複，對吧？而且這還是簡化過的這代表著法律對私有權人的保障，一定要達到一大堆條件之後才能繼續，同時回應多數決民主制度的意義。

所以當建商一開始協商完除了王家以外的所有人的時候，建商其實已經具有了進行都市更新的合法依據。

是可以不管王家，早早就把他們家拆掉的。因為你們在公聽會不出席，你不表達意見，就代表你要參加這個遊戲，你參加這個遊戲，就代表我們要依據遊戲規則玩下去。

我可以開始設計了，我也可以開始賣，因為我已經具備了我的合法性。剩下的只是跟你協商，看你到底開價多少才願意給我站在建商的角度，確定法律依據上沒問題之後，早點設計早點賣當然是最好的選擇。

這邊你會說建商真的很混蛋，怎麼可以只看錢來辦事情。而且還忽略了少數人的意見。

沒錯，但現實就是金錢是我們唯一的交易媒介、多數決是我們最主流的價值觀。如果沒了金錢、沒了多數決，我們還能怎麼辦？而建商就是剛好遇上了對金錢沒有任何慾望的少數分子－王家。

他們，該怎麼辦？

建商一定知道王家開價兩億就是要他們知難而退，叫他們不要來煩他們。＂我只要我家！！！＂這五個大字非常清楚的浮現在他們的協商開價單上這在一開始公聽會跟審議時或許還有讓建商退一步的理由，但在這時候已經沒有任何意義了。

因為這個選項在你進入這個都更遊戲時就已經不復存在。所以開始了一點交集都沒有協商過程。在這兩年中，建商其實是可以直接請台北市政府＂依法＂強制執行的。但是他們沒有，從這點中，還是可以看出建商釋出的善意與誠意。但最後就是預售這件事情把他們逼急了。

預售讓他們沒有修改設計的可能性（最近一直最轉貼的台南西門路案例）面對著38戶搬出去的住戶壓力，還有已經預售出去的合約問題，他們不能再等了再等下去，就是100%的破產。如果你是建商你會怎麼樣？

沒有任何建商願意把自己的名聲搞臭但是當這事情已經不是純粹的利益問題，而是他們是否能繼續生存的問題時，他們只好搬出了都市更新條例第36條的規定，因特殊因素最多只能沿一年半，時間已經到了。接下來，要請政府執法了。

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而政府又犯了什麼樣的錯誤？

政府會怎麼解讀這件事情？

我始終相信政府是公平的，絕不是偏袒任何一方的。在這整個事件中，王家從一開始的消極處理時，就已經喪失了在法理上抗衡的依據而建商除了一開始不顧王家的＂口頭拒絕＂這項情理上的因素外，在法理上幾乎佔著絕對優勢。

政府是執法者如果連政府都不尊重自己訂定的法律，這樣的政府又要如何使人信服？惡法亦法在修正前就是得執行，於是，他們只能選擇執行法律。

而政府是這次三者中最慘的一個，他們承受了最多的攻擊他們唯一犯的錯是在表態的層面，沒有把事情的原委好好交代清楚，所以看似偏袒建商（或許也是媒體的問題？）

但站在法律的角度檢視，他們其實也只是依法行政而已...不要說法律是他們訂的，當然是他們的錯。執法，跟立法是完全不一樣的。
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不知道大家看到這裡，是不是有更了解了事情的全貌了？

簡單來說，我認為法律上的權利與義務是這次事件的關鍵
王家一開始放棄了透過法定程序表達意見的權利，一開始的消極參與，使得後來一切的積極努力都注定付諸流水。

建商為了確保現金流而開始預售的動作，完全抹煞了變更設計的可能性。

政府的執法更是將自己的名望全部掃地。這場都市更新沒有任何一方獲得真正的利益，三者，皆是這場遊戲的輸家。

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三、我們到底該如何看待這件事情，我們又該做什麼？

或許這樣的事情還會一再反覆上演，同樣的事情一定會再次發生。

但我認為這絕不會是圓型的無限循環，而是螺旋型的我們會在一再上演的問題中，越鑽越深，然後找到這事件的核心。到那時，我們才能清楚地看見事情的全貌，也能找出改善的方法。

這樣的一個劇烈的刺激，應該要激起我們對公共事務，以及自身權益的關心，我們不該放過任何一個可以表達意見的場合全體積極性地參與才能踏實地解決這些公共社會議題。
以下是我覺得我們從這次中可以學習到的事情：

如果你家被劃進了都市更新範圍，而新房子跟金錢都不是你要的東西的時候，你一定要積極地參與公聽會表達自身的意見。

讓你家在一開始，就可以被排除在都市更新範圍外。絕不是什麼「今日拆王家，明日拆你家」，這是不會發生的。

我們該透過這件事情，使立法委員們正視問題，結合各項領域的專業，用正面積極的態度去重新修改法條。法條應更加落實民眾參與，民眾意見的陳述；徵收條款的條件也需更加嚴格謹慎，畢竟是侵害民眾權益的行為。

我們都應該更關心與我們生活相關的法律，法律會保護知法者，別讓法律只成了知法者的武器。

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謝謝大家看完，站在一個都市計劃學系學生的立場，我真的很不希望土地徵收、都市更新，都落得這樣難堪的汙名。這麼多為了大眾思考的事情，反而成了大眾質疑的問題再多來幾個，真的會澆熄我們對都市計畫的熱情。

----10:10新增

我覺得整件事情架在一個資訊不對等的狀態下，建商跟政府都很清楚法律，但是王家人不知道。這到底該如何起手阿？法律的宣導不足，導致大家都不了解都市更新。我們到底該站在被動的立場，還是該用主動的態度去了解法規？其實我真的不懂哪個才是真理。

但這次給我們的教訓的確就是->我們得積極地了解法規，讓我們也能得到法律的保護。

這些條例「一定」有重新檢討的必要性。現況的都市更新的確落入了利益的操弄我們身為專業的規劃者，該怎麼與立法者配合，重新制定法規我想是這次的關鍵議題。

宣傳不夠，就要加以宣導法律有誤，就要修正。立法者得認清自己的問題，提出自己的改善方法才行阿...這次的傷痛一定要讓都市更新的制度往前進步才行。如果之後也一而再，再而三地發生，那對於這些立法者，就沒有同情的必要了

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或許這篇文章也還有很多缺陷，因為我也還在這條漫長的學習之旅不斷努力但我們都應該好好問問自己，你真的了解都市更新了嗎？

在網路上看懶人包，再按個讚分享出去，就能改變，找出問題的癥結點嗎？我們都有需要改進的空間，都市是你我的，我們需要一起努力，一起關心這個城市，才能讓他變得更好。

期許我們能更好，加油！附上判決文連結給大家參考：

http://pnn.pts.org.tw/main/wp-content/uploads/2011/07/%E5%88%A4%E6%B1%BA%E6%9B%B8.pdf

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我想在文末附上幾個我覺得寫得很好的觀點：
http://blog.yam.com/kueihsienl/article/48518622
http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NATS3/6995948.shtml

希望大家都能看一下，因為我們要從中學到的還有很多我是一個還不夠專業、也不夠成熟的學生對於大家的批評我都抱著非常虛心的態度接受。

對於王家事件，我得說我第一時間對整件事情是感到很憤怒的。
我甚至對於我的所學感到疑惑->難道我未來就是要做這種傷天害理的事情嗎？
身為一個正在邁向專業者的學生，沒有比任何事情比直接將你的目標，你的專業貶得一文不值來得傷心了

 我從沒忘記我們都市計畫是要為人民服務，為了人們而規劃
或許我現在還被蒙蔽在課本與學術限制中的象牙塔中
但我還是希望我能從這件事情中，學到更多讓我都能對未來（不管是現實的殘酷、還是該如何進步）都能更加瞭解

也希望這篇文章能夠帶出更多比我專業的討論
以一個不成熟的文章，竟然能做到這麼多事情，真的讓我覺得一切都很值得
謝謝大家的意見，我真的很開心能在短時間學到這麼多東西：）

原始文章：關於王家都更案…

■ 新聞專輯／文林苑都更爭議

資料來源：轉貼奇摩 焦點新聞