三證房仲蘆洲阿志

房地產交易 可先扣除奢侈稅、仲介費、土增稅再計算稅費

房地產實價登錄將從8月上線，市場預估購屋資金水位至少降30%，嚴重影響房市動能，南部建商隆大、京城、永信等已備妥各項因應措施，期待將衝擊降到最低。

上市建商主管說，新屋買賣交易過程，價格還是最大問題，因此相當樂意協助購屋者取得資金融通，最常見的做法就是運用銀行人脈，將售屋價格「低價高報」，藉以增加銀行貸款額度。

例如一棟800萬元的房子，以1,200萬元的「成交價」，向銀行貸七成取得840萬元，還多40萬元可以補貼裝潢費用，購屋者資金無後顧之憂，自會提高購屋意願，達到買賣雙贏目標。

實價登錄制8月起實施，宣告房價「全都露」的時代來臨！不動產業界雙手贊成，台灣不動產市場的「透明度」可望一舉拉高，加速成交。惟業界憂心，現行登錄制仍有些「漏洞」存在，業界期待內政部日後適度修法，讓法令配套更健全。

不動產代銷全國聯合會理事長、傳真實業董事長王明成表示，代銷業界為迎接實價登錄，都已作好準備，銷售結案後30天將依法登錄實價，預期愈來愈接近「不二價」時代，以後建商、代銷在推案時，不會出現表價拉高、實際成交卻8折，甚至7折的「開高走低」現象。

內政部政次簡太郎昨天舉行記者會宣布，經行政院核定，「不動產成交案件實際資訊申報登錄制度」，將於今年八月一日起施行。他表示，實價登錄與稅制無關，若要實價課稅，還必須配套修法。

簡太郎說，八月一日起，以下三種案件需申報登錄：一、地政事務所所收買賣登記申請案件。二、不動產仲介經紀業簽定租賃契約書案件。三、不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷的成交案件，也就是所謂「預售屋」。

他說，八月一日施行後，不動產成交案件的權利人（買方）、地政士及不動產經紀業者，必須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽定租賃契約書後，或委託代銷契約屆滿或終止三十日內，向主管機關申報登錄。違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務，將處新台幣三至十五萬元罰鍰。

五冷氣ㄟ喔！

不動產實價登錄可望如期7月1日上路。由於房地產業界反映準備不及，5月中，內政部一度打算延後至9月1日實施的實價登錄作業，但根據內政部呈報行政院的最後建議，仍是7月1日如期上路。

據了解，行政院初步評估，對此日期「沒有意見」，將等行政院長陳冲正式核定後，最快周四（28日）聽取內政部報告「不動產實價登錄準備辦理情形」。

不動產實價登錄被視為是不動產實價課稅的第一步，因價格透明化，不易再被哄抬、炒作，土地公告現值也可以慢慢接近市價，逐步達到不動產實價課稅目標。

板橋浮洲合宜住宅「日勝幸福站」昨天正式公告第1階段的預售時間與注意事項，預計6月28日起受理登記，但有民眾以為昨天即開跑，冒雨到現場卻撲空。根據營建署截至5月底統計，符合第一階段承購資格已達2萬3303人，其中，設籍浮洲地區的優先承購人逾500人。日勝生副總經理周惠玉表示，由於需求大於供給，「預估第1階段就會秒殺，一定不會輪到第2階段的登記。」

須帶身分證正本

台灣金聯百戶專案 8成低於市價近30% 北市商辦一坪不到33萬

 

奢侈稅上路滿1周年，房仲業者統計奢侈稅前後1年房市交易量變化發現，台北市平均量縮33%，其中燙金門牌中正、信義、大安區影響最深，銳減42-49%，反觀相對低價區如文山、大同、萬華區，因多以自住客為主，僅衰退16-18%。雖然整體成交量縮，但台北市每坪房價卻從54.4萬元增至57.8萬元，漲幅6.25%，未見期望中的價跌。

信義房屋比較奢侈稅前1年(2010年6月？2011年5月)與奢侈稅後1年(2011年6月？2012年5月)台北市建物買賣移轉棟數發現，台北市成交量平均縮減33%，其中中正區量縮49%幅度最大，其次則是信義區與大安區，皆減少42%。

資料來源：蘋果日報

歐債危機波瀾再起，加上證所稅重創股市，一度回暖的預售房市又再陷低迷。住展雜誌今發布五月風向球，三、四月份好不容易亮起綠燈，五月又轉為衰退的黃藍燈。

市調顯示，接二連三的國內外利空消息，讓市場兩大主力之一的換屋族明顯縮手觀望，換屋產品幾乎賣不動，市場只剩首購買方撐場面。

住展房屋網總監陳韻如表示，預售市場在過完農曆年後開始回升，且逐月成長，原本各界預期520檔期大有可為，建商磨拳擦掌，但歐債危機擴大到西班牙，證所稅又一變再變，股市跌不停，房市又再陷入低迷盤整。

把國內資本市場及投資人心情搞得天翻地覆、七上八下的證所稅開徵方案，昨天有了『重大突破』；不過這期間除了使台股量縮價跌外，也折損了一位史上最短命的財政部長。

而根據住展企研室觀察，相關話題或實質效應，五月中之後甚至已蔓延到一般內需型房市區，如以自住客為主、投資比例較低的南桃園，甚至宜蘭，似乎都受到這波證所稅話題所影響。只不過，可能衝擊更大的狀況還在後頭；從這陣子世界各主要經濟體的動態來看，下半年的全球經濟情勢，可能會比預期更加嚴峻。

先看美國。稍早陸續公佈的房市相關數據呈現憂喜參半，不過GDP成長復甦減速，初領失業救濟金人數又增加，顯示該國復甦腳步確有減緩。新興經濟體之首的金磚四國，情況也不大理想；對岸面臨GDP保八大作戰，巴西降息抗通膨，俄羅斯和印度最近表現也不盡理想。當然，歐洲還是最大咖；歐債問題又如野火燎原，而且除希臘外，現在又冒出個西班牙，現在甚至已有預言指出，西國會比希臘更先退出歐元區。

台北地院昨法拍大安國宅一樓住家，共吸引18封標單，其中4封總價破3千萬元，最終由法拍老手蔡璟柏以3568萬元得標，拆算每坪約101.5萬元，打破國宅法拍新高單價。房仲指出，大安區內總價4千~5千萬元的1樓產品相對搶手，因此該法拍案吸引不少民眾競標。

該案底價2400萬元，坪數約35.14坪，拆算每坪底價約68.3萬元，最終以3568萬元，每坪101.5萬元拍出，溢價率49%。

大安國宅屋齡26年，鄰近台北市圖書館總圖，由於大安森林公園周邊一樓產品每坪單價動輒90多萬元以上，因此以每坪101.5萬元標脫實屬合理價格。

內政部今(15)晚間宣布，房地產實價登錄制度將延後於9月1日上路，原先預訂7月1日上路的時程，因不動產成交案件資料龐大，地政士、不動產經紀業者人員不足、以及公會對會員辦理申報作業還需時間做訓練及宣導，因而實價登錄需延期上路，將陳報行政院核定後實施。
內政部次長林慈玲今上午表示，登錄系統是行政作業的問題，負責執行工作的縣市政府，擔心新制上路時間太趕或不夠熟悉流程，因此需在相關措施做好後，才可以上路。
上午林慈玲還一度表示，希望按照預定的行程來實施，但顯然實際執行面存在不少難題，下午內政部會議決策後，宣布遞延政策實施時間。

奢侈稅錯殺 土增稅陪葬 國庫倒貼-奢侈稅收34億 不動產22億

財政部祭出奢侈稅（特種貨物及勞務稅）打房，自去年六月奢侈稅上路以來至今年四月，奢侈稅稅收近三十四億元，其中不動產奢侈稅不到二十二億元；但因房地產市場交易量大減，導致土增稅稅收明顯減少，較前一年同期減少三十八億元，國庫稅收不僅沒有增加，反而倒賠。

奢侈稅鎖定短期不動產交易案件，持有未滿二年即出售的房地，按出售價格課徵十％至十五％，三百萬元以上小客車、五十萬元以上家具等奢侈品也要課徵十％的稅。財政部原本預估，奢侈稅一年稅收可達到一五一億元（不動產約一二九億元、高價貨物及勞務約二十二億元），換算下來，平均一個月可收到奢侈稅十二．六億元。

首批合宜住宅開放預售時間終於確定，預計6月20日開始登記，至7月19日為止，期限1個月。根據營建署統計，截至昨日，取得承購資格證明有1萬8710件，不過，浮洲合宜住宅可預售戶數僅4000多戶，換算中籤率約21.43%，也就是說平均5個會有1個抽中。

營建署指出，浮洲合宜住宅由日勝生負責興建，預計可興建4455戶（包括445戶的出租住宅），以及380戶店面，合計4835戶，預計6月20日至7月19日辦理預售登記，8月上旬便可辦理抽籤作業及後續購屋事宜，104年3月底完工交屋。

浮洲合宜住宅規定每坪平均售價不得超過19.5萬元，相當於目前桃園八德重劃區新建案的行情，因此，可預期一旦開放登記，便會出現「秒殺」的情景。

新北市五股區洲子洋重劃區推案屢創新高，年初由茂德機構推出首案「未來之都」，開價每坪35萬元，日前完銷，近期將再推出第2期，開價每坪38萬元再創五股新高。因重劃區佔地廣大，吸引多家建商卡位，全坤建設將推換屋與首購產品，鄉林集團4月也與地主簽約合建。

建商卡位洲子洋重劃區

身家百億元的英業達集團會長葉國一，被控用妻子充當人頭，先以低價購置24戶士林官邸北側專案住宅，再輾轉賣回給兒子的公司，潛在獲利超過4億元，涉嫌詐欺。

台北市福林路大樓緊臨士林官邸，扯出炒房弊案（上圖），檢調昨天發動偵辦，英業達集團會長葉國一（下圖）移送士林地檢署交保五百萬元。

政府調高房屋交易所得稅率，今年賣屋成本大增。若屋主不知當初取得價格，則以房屋評定現值的固定比率計算所得。據財政部調整2011年售屋財產交易所得標準，以台北市為例，由去年37％調升至今年42％。若房屋評定現值為100萬元，在申報所得時，財產交易所得需填寫42萬元，相較去年申報，多出5萬元的財產交易所得。

若能提出買賣屋成本證明文件，證明相關稅費、仲介費或裝潢等取得成本，則應優先使用實際交易價格申報。十大不動產股份有限公司董事長黃新美說，若買賣價差為500萬元，扣除舉證成本後只賺150萬元，再以土地公告現值、房屋評定現值2個相加當分母、分子為房屋評定

買房抗通膨成為近來熱門的口號，但居高不下的房價已非小市民可負擔，若以北市平均每戶可支配所得約129萬元計算，想在北市購買預售新屋，平均需要花費21.96年，若想入住燙金門牌大安區，更要38.5年才行，購屋痛苦指數達空前新高。

痛苦指數計算方式是依預售屋、新成屋價格推算，以北市40坪3房型產品總價除以北市平均每戶可支配所得，即為所得收入總計扣掉非消費支出後，需要不吃不喝的購屋年數，因此指數愈高需要餓愈久，也代表愈痛苦。

「皇翔F4」與「國泰賦格」所在的地區，痛苦指數居2、3名。

外資里昂證券表示，研議中的房地產資本利得稅，除了將戳破房市泡沫，導致房價走低，也將衝擊金融業的房貸放款。以買房代替存款的民眾，財富也將縮水，對於股市及整體經濟都有影響。

台灣空屋率19.3% 供過於求

里昂證券台灣區研究主管蘇廷翰（Peter Sutton）在最新法人報告中指出，台灣住宅房市的空屋率高達19.3%，比香港（4.7%）、新加坡（6.8%）都要高，房市疲軟許久的日本（13.9%）也比台灣低。其中稍低價的新北市住宅空屋率更高達22%。而且未來2、3年新案還會陸續推出，顯示房市供給過剩的嚴重性。