三證房仲蘆洲阿志

6月1日奢侈稅正式上路，究竟對市場影響多大？ 《Money錢》破天荒邀請到政大地政系特聘教授張金鶚以及戴德梁行不動產總經理顏炳立對談，這是兩人近年來難得的同台演出，本文完整呈現兩人對房地產後市多空看法的邏輯推演。

自從2月底奢侈稅新聞出籠後，根據財富管理銀行內部調查，貴賓理財客戶最想聆聽政大地政系特聘教授張金鶚及戴德梁行不動產總經理顏炳立兩位重量級大師，對奢侈稅實施後的看法。顏炳立3個月內全省巡迴3、40場演講，張金鶚更參與多場政策說明會。

今年以來，顏炳立婉拒電視台談話性節目的邀約，偶爾接受新聞性的採訪，由於兩人的犀利言論經常被媒體斷章取義，為了忠實呈現雙方看法的歧異，《Money 錢》力邀兩人親上火線對談。

從結論來看，張金鶚及顏炳立對奢侈稅實施後的衝擊，如同兩條沒有交集的平行線，但他們一致認同：「資金」是推升這一波房地產上漲的最大助力，資金退潮與否是觀察重點。而兩人難得的唯一共識是：一旦通膨升溫，房貸利率飆上5%，將對房市產生負面影響。

這場未對外公開的對談，處處機鋒、過程絕無冷場，本刊完整記錄，以下是2小時的對談實錄：

看屋時機：趕快看屋PK 現在不用看屋

Q: 奢侈稅發酵已3個月，兩位目前觀察到的市場變化如何？

張金鶚:
各地區影響程度不同，持平來說，台北市房價小幅下滑5%、新北市5~10%是目前共識，但也有仲介說：「北市知名投資客：『三黃』就倒了大半，7折可以談、8折可以賣」（顏總搖頭中）。
當然也有屋主加價賣屋，把成本墊高的說法，但更多的是業者哀嚎，像是「不要傷及無辜」、「中南部會很慘」、「仲介會倒上千家」等，業者的恐慌是講給政府聽，希望政府來救（市場）！

奢侈稅原本最大發酵時點是3~5月，但在業者反彈下，政府接著推出「合宜住宅」、「現代住宅」等，讓原本量縮的市場又增加了供給，政府也推出優惠房貸以安撫中南部業者。這些都反應出政府態度不清楚，使得奢侈稅的效應一正一負相互抵消。

看得出來政府想兩面討好，一方面安撫民怨、但又不想得罪業者，總的來說，預售屋房價下跌情況明確，也出現退訂潮，房價是有回來一點，量縮也是明確的。

顏炳立:
金融風暴後，台灣率先V 型反轉，2009年3月房價創下歷史新高，到去年底我都很樂觀。但是今年2月看到新莊預售屋每坪賣到7、80萬元，新店6、70萬元，板橋8、90萬元，誇張的是都還有人買！我無法認同「魔」和「神」都一樣上去，所以才有「群魔亂舞、黑白不分」的說法。

3月奢侈稅出來後，市場急凍，心情沈重！但在實施時間提前後，利空已開始淡化，4~5月市場慢慢回溫，現在當然有投資客想賣，但沒有恐慌性賣盤，也沒有恐慌性價格，這是我在第一線的感受。

奢侈稅就像「小三」一樣，是出來亂的，需要時間沈澱。香港在實施3個月後，房價就反彈，台灣頂多受影響半年，最慢8月會回溫，才有「買賣二閒、等候秋決」的看法。6月上路後，市場只會降溫、降量，但不會降價。這就像吃牛肉麵，可以加湯、加麵，但老闆不會降價。

我和教授的看法最大不同在於：我認為要趕快看房子，但教授覺得看都不用看，這是我們最沒有交集的地方！

奢侈稅效應：8 月回溫PK 尚未起跌

Q:對於顏總認為趕快看屋，張教授是否有不同的看法？

張金鶚:
我先回應先前幾點他的談話，這才算是對話嘛！（台下掌聲不斷）

第一，奢侈稅自1月研擬，但政府為了選舉，縮小打擊面，只鎖定5% 投資客，法案是針對2年內買賣「行為」課稅，對短期投資有影響。

過去買賣房子10年才1次，現在卻1年周轉好多次，像三峽台北大學附近的仲介店就比便利商店多出5倍，代表投資客很多，這點大家都很清楚。奢侈稅會讓投資客的比例減少，但不要忘了，投資客周轉次數很高，對量會有很大影響。

再說不合理的地方，現在他從「上漲幅度」來看房價已不合理，但2年前我們就從「租金」及「所得」看出不合理了，顏總認為新北市房價群魔亂舞，如果連玩牌的人都覺得不合理，是不是代表市場已經更不合理了！市場不可能長期不合理，除非資訊不透明或是大家都瘋了，否則不合理就像國王的新衣，大家睜眼說瞎話。

我說現在不要看屋，是因為現在想砍價3成，根本沒人理，買賣雙方價格認知差距過大，那為什麼要去看？何況現在看屋只是增加市場買氣。業者只怕你不來看，不怕你不買，如果定力不夠，不就陷入含淚購屋的陷阱。
現在市場比的是一種氛圍，在未明朗化前要觀望及等待。我說不用看，他說要去看，最大差別是，看你在為誰說話。

再來，我們的最大爭議是：他說房價8月回溫，我認為還沒開始起跌！我的邏輯是：政府只能帶頭、誘導市場，無法控制市場，從過去經驗來看，政府的支撐只有短暫效果，中長期的走勢、市場才是最大的力量，才能決勝負。

房價雖然回檔不明顯，但我對結果是滿意的，因為才1、2個月就跌了5~10%，未來除非執政黨不想選了，否則選前政府一定會控制房價，因此這半年是觀望期，選後才是決勝關鍵。

顏炳立:
張教授說房價要修正3~4成，這會誤導買方，讓他們一直買不到房子，這點要請教授解釋。

張金鶚:
我被人批評最多的是，3年前聽我的話不買房子，現在都買不起了！

但未來會見真章，時間可以證明一切，買賣股票，短期可能賠錢，但中長期就不一定了，更何況房地產算是中長期投資。最可怕的是，大家都把房子變成投資工具，政府把護房當重點，而忽略健全市場、資訊透明化才是真正該做的事。只要政府把資訊透明了，消費者難道會不知道房價合不合理嗎？

Q:兩位對新北市房價都是看跌，能否說明如何判斷合理房價？

顏炳立:
投資房地產只有7個字：「地段、環境、可及性」，新北市永遠不能取代台北市，所以台北市頂多修正10% 以內，新北市10~15%。

我認為合理價格是：目前台北市第1框（指大安、中正、信義、中山及松山等）預售屋的成交價130萬~140萬元，第2框外圍包括士林、石牌、大直、南港、內湖、古亭、木柵、景美及萬華等，與市中心可及性只有20分鐘的區域，新成屋約65萬~70萬元；而過橋、過溪的新北市新成屋，房價再除以二，也就是永和、三重、板橋、新莊等新成屋的支撐價為32萬~35萬元。

什麼時候台北市房價會再上漲？如果發現新北市均價站上40萬元，那麼台北市房價就要再往上，否則新北市的新成屋只要看得到3字頭全都要買！按照這個邏輯，就能說明台北市房價為什麼掉不下來？因為現在新北市新成屋30多萬元的價位根本買不到。

張金鶚:
他的說法邏輯不通，他認為房價要跌，但如果沒有下來，就代表會繼續漲上去，那麼他說群魔亂舞是假的囉！這是不負責任的說法。

顏炳立:
這一波由資金行情帶起的預期心理，讓台灣房地產結構改變了，台北市的房價已經不是由台北人來決定！10年前，台北市房價每坪百萬是天方夜譚，但現在大家都能接受了！
香港最高檔的住宅每坪平均折合新台幣800萬元，一般住宅約300萬~400萬元，最便宜的每坪100萬元。香港中環最貴的辦公室租金每坪2萬元，台灣每坪只有2千多元，只要陸資丟一點錢，就能改變這個差距，台灣也只有台北市有這個條件。台灣房價只有雞（台北市）能升天，沒有犬（中南部）會升天。

中產階級的故鄉已經不在大安區了，如果滷肉飯一碗從20元漲到200元，客人當然會翻桌走人。因為有錢人不會買無法代表身分地位的新北市，新北市是中產階級應該住的地方，若上漲到豪宅價，當然就不合理！

Q:張教授可否進一步說明，究竟要跌3成的區域是哪裡？

張金鶚:
根據我們的研究，2008年台北市預售屋房價平均泡沫程度是3~4成，當然新北市泡沫一定更高。

1990年無殼蝸牛發起夜宿忠孝東路運動，當時台北市泡沫程度是5成，後來花了10年才把泡沫消除。

大家對泡沫有誤解， 泡沫是一個指標（benchmark），學界定義是：「所得可支撐的房價叫基值，不能支撐才叫泡沫」。泡沫是隨時存在的，只是究竟何時破？會不會一下子就破？還是慢慢變小？得看政策如何讓房價軟著陸（soft landing）。

很多人對房價跌5成一點感覺都沒有，那是因為每年慢慢小跌5%，長期複利的效果，這就像溫水煮青蛙一樣，跌到讓你沒有感覺，這也說明為什麼台灣房價會「短期大漲，長期小回」。
泡沫破裂的利率指標都是4~5%
Q:過去很少泡沫是在利率2% 低檔破裂，而目前建商資金滿手，如何期待台北預售房價打7折？

顏炳立:
我只有7個字：「天真、活潑又可愛」。

張金鶚:
泡沫破裂不見得是看建商，每人持有房地產的資金成本都不同，未來通膨上升，利率一定上調，當房貸利率來到4~5%，成本就提高1倍，就有資金壓力。

房價要打7折，不是指未來6個月或1年內，3~5年是很有可能的。

房價緩跌讓大家沒有感覺，等到發現高點已過，越晚賣越划不來時，就有骨牌效應出現。現在大家都說不會，日本、美國、愛爾蘭等有制度的大國，也都發生啦！重點是不合理已是共識了，怎麼可能不合理一直存在呢？

我相信從利率、資金、稅制及制度透明化下手，就能把不合理導向合理。


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徐一鳴：張金鶚教授的話為什麼不能聽？
Money錢雜誌 │ 2011-07-01　文／徐一鳴





台灣房市多空論戰 Part2

在決定是否刊登廣告才子兼投資達人徐一鳴老師與張金鶚教授這兩篇文章之前，我們內心有過多次掙扎，因為兩位同時都是本刊創刊迄今的專欄作家，對本刊是照顧有加。

這次徐一鳴老師主要是因為看了本刊上一期〈顏炳立PK 張金鶚〉那篇面對面的文章後，他對張教授在上次對談中並未解說清楚的地方有所質疑，且徐一鳴也提出他個人對房市的觀點與看法，並提供詳細數據。

而當我們接獲徐一鳴老師的這篇文章時，也經他同意，讓張金鶚教授可以就他文章內的質疑之處有所回應（平衡報導），因此，張教授在一天之內，針對徐一鳴的文章提出他的10點回應。

本刊知道，縱使經過上一次戴德梁行總經理顏炳立與張金鶚教授面對面對談，與這次看似火藥味濃厚的兩篇房市激辯文章，其實現階段仍無法對台灣房市的後市多空走向有所「定調」，因為未來還沒發生的事情，目前都有各自堅持的數據支持與觀點看法。

事實上，張教授始終是以「房地產是以自住為主，投資為輔」為前提對外發聲，因此他希望政府能慢慢引導房價回至合理水準。只是，到底「合理」的房價水準在哪裡，這是許多房市專家與張教授之間始終存在的最大歧見。

真理，應該是可以越辯越明的，偏偏「市場」不是「真理」，它充滿變數，會因為許多外來因素干擾，而使得市場走向可能陡升、可能陡降、可能緩升、可能緩降...

無論如何，刊登這兩篇文章，本刊並不是想藉此炒作以提高銷量，而是希望現在手上有房子或無房子的人，能夠從每一次的對談（或辯論）中，蒐集到完整數據，然後有邏輯地想清楚自己的購屋或售屋決策。

超低利率時代 存錢不如買房

看過顏炳立總經理與張金鶚教授對於房市看法的對談後，張教授還是保留他一貫的看法，失望之餘，我忍不住要插上幾句話。

空頭總司令其實是看多

如果張教授真的相信他自己講的「跌3成」的看法，他應該把名下3間不動產早早逢高賣出，等3?5年後，跌3成時用低價接回來。然而，張教授一直說會跌，但並沒賣出他的房子，所以，我大膽推論，張教授嘴裡喊空，行動上其實是看多，這讓我想起以前去日本旅遊的趣事。

幾年前，我到東京觀光，路上向一個看來蠻洋派的年輕人問路：某飯店該往右走，還是往左走？他楞了一下，用手指了左邊，但他嘴巴卻說「Right（右）」，這下輪到我楞在那，不過，當下我立刻決定：寧願相信他的手勢，而不相信他的英文，結果證明我判斷完全正確，順利回到酒店。

我想，這日本人可能英文不靈光，把Left（左）說成Right（右），但手勢則是發自內心的意思表示，比較可信。我要說的是，雖然張教授一直喊空，但從他沒賣名下不動產所透露出的意思表示，其實比較值得我們相信。

我跟張教授有一飯之緣，相談甚歡，願意相信他喊空不是存心騙人，他只是依據研究模型所導出的結果，來判斷房價十分不合理，但他內心應該明白，已經看錯這麼多年，肯定是他的研究模型哪裡出錯或過時了，但張教授為了維護他的學術尊嚴，就算被很多人罵「害我現在用更高價來買房子」，依然無動於衷，堅持說是市場錯了，而不是他的研究模型錯了。

台北逐漸國際化的影響

我們要正確預測台北房市走向，其實應該要先回顧大中華圈中幾個國際都市的發展軌跡。台灣的經貿狀況，若趕上香港與新加坡的現況，台北房價再繼續往上飆升就不足為奇了。只是，香港與新加坡早已是國際化十分成熟的城市，離我們太遙遠，就暫不拿來做借鏡，上海市則是30年前改革開放後，才逐步成為國際化大城市，拿來推估台北房市趨勢比較接近。

目前，上海市市中心的住宅，外地人持有比例頗高，買的不是港商就是台商，或是其他城市的富豪，以至於上海計程車師傅常抱怨，外地人住市中心，土生土長的上海人，卻住城市邊緣或外圍。

一開始，許多老上海人得意地把房子「高價」出售給「不懂行情」的外來人，自己則搬到上海外圍的新成屋，等著市中心跌下來後再買回來，但隨著城市迅速翻新，整個都市面貌有了巨大改變，使價格變得更高、更貴，讓許多老上海人沒能力、或不願出高價再搬回市中心，只能望屋興嘆。如今，同樣的趨勢與現象，正搬到台北上演，只是缺乏國際觀的人還沒察覺到。

也就是說，國際化程度越深的都市，會有更多相對富有的外來人購屋自住，使得該都市房價越容易受到外來人的購屋能力所影響，而不能用過去的經驗，只單純依據本地人的所得來評估。

張教授所屬的政大台灣不動產研究中心，與國泰建設長年合作推出「國泰房地產指數」，過去曾多次精準地指出房地產多空轉折，頗受大家肯定。然而，自馬英九先生執政以來，已逐步實施多項開放政策，使得台灣、尤其是台北市已重新被國際市場接受與看重。

房市熱幫台灣走過衰退
過去幾年，政府大幅調降營利事業所得稅、遺產贈與稅，先吸引了大量「藏」在海外的資金回流，加上兩岸大門一開，台商在大陸賺到的可觀盈餘，也跟著洶湧返台，再加上ECFA 與兩岸直航實施後，外資看到了台灣在全球的新定位，發現了台灣做為中國跳板的新價值，也爭先恐後地匯入大筆資金，使台灣頓時「活水」氾濫，資產因此有了新身價。

張教授以往十分成功的研究模式，主要是依據「過去的」經濟與金融環境所進行的研究，完全排除了外來人購屋自住需求與外部資金的影響，這回遇上被徹底改變的經濟與金融環境時，他的研究模型當下完全失去準頭。

張教授曾指摘政府，將資金導入台灣後，未有效引導資金到對全民有益的各項投資中，讓民眾所得增加（註1），他的話言之成理、擲地有聲，只不巧，馬政府精心策畫的開放政策，剛好遇上百年一遇的全球金融海嘯，被導引進來的資金，不會、也不敢投入已供過於求的產業中，以致部分轉向投入相對穩當的房地產。

英國《經濟學人》原本預期，十分依賴外貿的台灣，金融海嘯後會遭到重創（原本預測2009年GDP成長率為負2.9%），但事實上並未發生（2009年實際上GDP成長率僅為負1.9%，隔年勁揚至10.8%），這當中，由低利率與大量資金推動的房地產投資熱潮，其實扮演著非常關鍵的角色。

靠著這一波房市熱潮，台灣創造了許多內需，提供了不少工作，很快走出了金融海嘯帶來的經濟動盪，這時，政府再透過限制房貸、奢侈稅等政策，積極管理、導正房市中不穩定的因子，避免泡沫加速變大，政府的目的其實不在打房，而是在適當的通膨下，維持經濟的榮景。

身為房地產專家的張教授應該明白，奢侈稅雖然逼短線帽客下車，卻也給了長線看好的實戶與大戶進場良機，這種情況下，房價一時受挫算合理，但期待北市精華區房價跌個2~3成，怎麼看都不實際（請參考我在《今周刊》753期P. 42文章）。

長久以來，張教授不肯心平氣和面對市場，總是在漲的時候喊跌，跌的時候嫌跌幅不夠，試想，房價若真如他近日所預測下跌3成，投資客、建商受重傷，內需經濟受到重創不說，銀行呆帳也極可能大幅飆高，甚至波及整個經濟！也就是說，若房價真如張教授所言下墜崩盤，台灣經濟不也會倒退數年？

我說過，市場才是真正的老師，事實上，依據營建署所公布的2011年第1季住宅需求動向，新購置住宅者對房價仍持續看漲！全台第1季平均購屋總價853.7萬元，比上一季（去年第4季）800.1萬元上漲6.3% ！而台北市房價漲幅更加可觀，第1季平均購屋總價1,761.5萬元，比上一季的1,500萬元上漲了14.8% ！
6月1日奢侈稅正式實施後，備受矚目的台鐵板橋都更標售，其店面竟以高出底價近倍拍出，而建商與代銷業者反而紛紛開始密集宣傳，並在鬼月前的6及7月這2個月內，再度爆出近1,200億元的量體，一掃奢侈稅帶來的陰霾。這時，張教授以「失望」看待奢侈稅所帶來的初步成果（註2）。個人認為，仔細分析起來，張教授恐怕還要失望很久呢。

價格透明 房價會下跌？

張教授曾說，只要政府把資訊透明了，消費者難道會不知道房價不合理嗎？問題出在，所謂「合理」的房價都是事後才知道，而不會是當下就能知道，我們頂多掌握到近期的「成交價」而已。

即使如此，現在的成交價，其實已經相當透明了，但價格並沒有如張教授所預言持續下挫，因此我們可以相信，價格透明化跟房價漲跌根本無關。台灣兩大房仲業者，信義與永慶，幾乎都會把正確的成交價格公布，同時也要求旗下房仲業務，必須主動提供區域買賣成交行情給買賣 雙方參考，用意就是要以制度規範旗下業務，避免追求快速成交，讓買方用過高的價格買入，或讓賣方用過低的價格賣出。

對買方來說，在申請貸款時，銀行也會進行估價，買方也很容易藉此掌握到是否用了過高價格買入。在申請貸款時，申請人必須提供買賣合約書給銀行，因此銀行早就能夠輕易地正確掌握各區域的行情。

若購買預售屋或新成屋時，任何人也可以藉由住展雜誌所公布頗接近真實成交價的估價來參考，如果再多用一點心，在各網站房地產討論區，大家互相交換一下最後成交的價錢，也很容易掌握到「行情價」。

如果你再聰明一點，想辦法從最清楚行情的房仲口中，套出真實成交價，也是不錯的辦法。由於房仲普遍有要賣方降價與要買方加價的傾向，如果你要買房子，你可以偽裝成有房屋要賣的人，打電話詢問可以賣多少錢，房仲就會非常「誠實」告訴你最低可以用多少錢買到。

總之，你就算用了以上所有方法，明確知道之前的成交價，但沒有建商或屋主願意低於先前成交價賣，那價格憑什麼會因為透明化而下跌？價格到底會上或下，主要是看買方或賣方誰比較急著要買或要賣，來決定出是買方市場還是賣方市場，這跟價格透明化一點關係都沒有。

註1：2009年12月17日《聯合報》新聞：資訊清楚，才能避免炒作
註2：2011年6月2日「Yahoo!奇摩新聞」：奢侈稅上路房價仍看漲，張金鶚：失望！

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張金鶚：對徐一鳴的10大回應「房地產終將回到合理水準」
Money錢雜誌 │ 2011-07-01　口述／張金鶚　整理／劉育菁







上期與戴德梁行總經理顏炳立的房市多空PK 文章露出，網路點閱率高且迴響大，顯然買賣雙方都十分關心台灣房地產處於關鍵轉折，長期在學術界研究的我，期許能貢獻一己之力，且提供不同的意見參考。

過去30年來對於網友、購屋人等非專業人士的批判，我一向採取寬容態度，因為台灣是自由社會，每人都有權利發表意見，但批評的言論應止於就事論事，不該涉及人身攻擊，這是我接受社會公評的最後底線，如涉及人身攻擊，其法律責任應自負。

對於廣告人徐一鳴的看法，我期望透過10點回應，把似是而非的觀念釐清，希望讀者是抱著看清真相，而非看熱鬧的心態閱讀。

回應1 持有3 間屋 並無口是心非

徐一鳴提及：「雖然張教授嘴裡喊空， 但行動上是看多。」這是很嚴重的指控，並明顯與事實不符。去年我在《張金鶚的房產七堂課》書中寫道，我名下有1間老公寓、2間電梯大樓，目前1間自住、1間父母居住，老公寓正進行都市更新。

對我來說，這3間房產都屬自用而非投資。早期購入的老公寓，原先計畫去年脫手，但因鄰居上門談都市更新，動起「自辦都市更新」的實驗念頭，計畫用營造廠當代理實施者，未來這個經驗將透過出版與讀者分享。在此，我要特別強調，這些年本人絕無一面喊空、一面進場購屋。徐一嗚認為本人口是心非的說法已影響個人的信譽，言論不實，有其法律責任。

從徐一鳴的質疑觀點能看出，很多人對房地產屬於「投資財」或「消費財」的觀念仍不清楚，這也是我和顏炳立對談後，看法不同的最大差異。

從投資的定義來說，投資就是將當下可享受的錢儲存起來，等待日後享用（不論是放銀行或其他投資工具），投資的重點是延後使用；相反的，消費就是現在把錢花掉，當下享受。大家不妨想一下，買房子目的為何？是等待日後高價時賣出？還是買來居住、當下享受呢？

多數人的答案會是：「兩者都有」，但比例上有7成的心態是買來自用，3成是希望未來脫手時，還能賺點錢吧！所以說，買房子對多數人是一種消費。

就算嬰兒潮世代為下一代置產而購屋，這些都是「預先消費」，因為第二代仍把房子當自住使用而非純投資。什麼情況才算把房子當「純投資」？最明顯的就是「三黃一劉」，他們買進房屋、裝潢後、再賣出，靠轉手獲利。

釐清房子是「投資財」或「消費財」，應該就不難理解，為什麼奢侈稅實施後，房價未來3~5年會緩跌。因為過去房市投資客太多了，一旦短線投資人不再進場，交易量開始下降，這點從6月成交量大減2成得到印證。讀過投資學的人都知道「量先價行」，沒有量、就沒有價，這是很簡單的理論。

長期來看，北市房價要跌3成的預期，是根據2008年及2010年2次的「房地產泡沫研究」而來，當時依據所得、租金等指標，計算出台北房價不合理幅度達3~4成，以目前房價來看，泡沫4成的確不為過。

回應2 台北市房價國際化 租金本土化

過去幾年建商愛用「台北市房價比照國際盤」的行銷策略，成功完銷許多住宅預售案，實際上，台北何德何能開出國際盤的房價？

若把台北與倫敦、紐約、東京等國際城市放在同一水平比較，從租金水準、市場規模、外人投資金額、政策開放等4點說明，就能知道台北市有多麼不國際化！


根據高力國際統計至2010年第4季，台北市頂級辦公室的年租金，在亞洲只排得上第15名，再以高力國際2010年上半年「全球不動產市場調查」，台北市在全球甚至連Top 50都擠不上，連台北市最好的頂級辦公室都如此，更何況超低的住宅租金水準。

再看交易規模，台北市1年商用不動產交易金額（包含土地、零售、純辦及廠辦等）約新台幣1千憶元。根據DTZ 戴德梁行「Money into Property」的研究報告，中國去年的商用物業投資額（不包括土地買賣）就達到900億美元（約2兆7千億台幣），占亞太區投資額的57%，台北的交易規模連中國的尾數都不到，規模不夠大，如何國際化？

晉身國際都市要件之一，必須先有外商投資、設廠、就業，帶動商用不動產活絡，租金得以成長。然而，根據主計處統計，2010年核准的華僑及外人投資金額僅38億美元（約合1,140億台幣），已連續3年衰退，相較於東京、倫敦等城市的環境及條件，台灣缺乏國際性企業進駐的誘因。就算在ECFA 實施後，台灣頂多成為國際企業「轉進」中國的跳板。此外，台灣金融限制多、政策法令綁手綁腳，降低外商投資意願。徐一鳴把台北與上海對等比較，在我看來，台北的國際化程度遠不及上海。唯一能勝出的就是，台北「房價」已國際化，但「租金」仍本土化！

回應3 房價指數觀察趨勢與大方向

過去我主持內政部建築研究所「台灣房地產景氣動向」（目前已停辦）、營建署「住宅需求動向調查」及國泰建設「國泰房地產指數」，這3大房地產指標代表不同意義，而國泰房地產指數並非如徐一鳴所說是用「模型預測」。

長期在學界研究，我一向認為房地產指數若與現況產生差距，指數的運用是可以被討論、也能接受市場檢驗，但批評者得事先做功課，不能不做功課，不了解研究內容，就因指數短期與市場走勢不同，說指數出了差錯。

回到「國泰房地產指數」，它是利用預售屋及新成屋的特徵價格建構而來，屬於個案的特徵價格指數，和一般業者公布平均房價水準或個案房價資料有所不同，後者未考慮產品與區位的差異，因為房屋異質性高，而且無法放在同一水平比較。舉例來說，若某一季預售屋是以豪宅案居多，很可能把當月平均價格拉高，此時指數就會把個案屬性做調整。

編列國泰房地產指數的目的，就是希望降低每間房屋的變異性，並且把個案放在相同品質、區位、時間的標準下，讓消費者長期觀察房價的趨勢變化，因此每季指數的變動不會太大。
我要強調，指數是觀察趨勢與大方向，很多業者把土地標售、商辦、豪宅的成交創新高拿來大做文章，殊不知這只是單一事件，光看個案成交只能看見「樹」，透過指數預測才能見到「林」。

回應4 中國房產修正 台灣不能置身事外

徐一鳴說：「如果房價跌3成，台灣經濟會倒退數年！」這點倒是與我不謀而合，就是因為擔心房地產崩盤、經濟倒退，最後要全民買單，我才苦口婆心提出房市預警。

我同意低利率把大量的資金逼進房市，台灣因政府引導資金回流又沒適當配套，讓房地產成為當紅投資商品。但是，資金不會長期Long stay，一定是有進有出的，否則「三黃一劉」那麼看好台北市房價的成長潛力，應該長期持有數百間房子，而不需要脫手獲利！

很多人認為台灣房地產不會泡沫，我要說「市場不是政府養的」，連美國、英國、西班牙及日本等泱泱大國，經濟都已受到房地產的拖累，更何況台灣是淺碟型經濟，市場規模又小，容易暴起暴落。

最近注意到一則重要新聞：標準普爾（S&P）將中國房地產產業評等由「穩定」下調至「負面」，並認為在未來半年到1年內，可能下調評等。如果連亞洲領頭羊的中國房價都開始修正，台灣為什麼能夠屹立不搖呢？現在大家不要「暗夜吹口哨」替自己壯膽，反而應該心生警惕，想想如何避免崩盤。

回應5 奢侈稅效應尚未發酵

奢侈稅新聞至今已4個月，徐一鳴認為，近期店面仍飆出新高，加上年底需求旺季來到，未來價格只升不降！

奢侈稅初期發酵2~3個月，房價已迅速修正5~10%，這是健康的！只是5月後，政府出手護盤，端出優惠房貸、合宜住宅以安撫業者，讓人民失去了信心，目前房價有如「鐵板一塊」上不去、也下不來，是不爭的事實。

徐一鳴說，奢侈稅把短線帽客逼出場，聰明的長期投資客會趁機「你丟我撿」？顯然也不一定。日前財政部部長李述德公開表示，政府將貫徹打房決心，積極針對預售屋交易查稅，半年後將進行奢侈稅查核，現在就評論市場會往哪裡走，顯然還太早，觀望仍是目前的最佳策略！

當然，政府的態度很重要，身為學者有責任及義務對於不滿意的施政給予批評。若是政府最後為了選票而縮手，顯然執政黨是傾向替投資客解套，只管讓業者笑哈哈，而人民苦哈哈！

資料來源：轉貼 MOBILE 01   http://www.mobile01.com

"張金鶚:我被人批評最多的是，3年前聽我的話不買房子，現在都買不起了！"